При проведении оценки обязательно использование всех подходов, это требует закон об оценочной деятельности. Невозможность использования какого-то подхода должна быть обоснована. Самый простой это " затратный", по сути определяется восстановительная стоимость объекта в текущих ценах и в тех же конструктивных элементах с учетом износа. Обосновать отказ от него при оценке жилья невозможно. Доходный подход более применим к оценке бизнеса , чем к жилому помещению,так как сдача жилья в аренду то же дает денежный доход, но в текущих экономических условиях он падает и гораздо выгоднее использовать участок в коммерческих ценах. Для этого в отчете должна быть определена стоимость земельного участка , а он находится в центре города значит выгодное местоположение , транспортная доступность, инженерные сети , инфраструктура. Все эти факторы резко увеличивают рыночную стоимость,которая складывается из стоимости дома и земельного участка.
Отчет выполнен формально и имеет признаки "заказной" оценки, за этим должно следить СРО в которой состоит оценщик, чтобы не допускать таких вещей